מהן הלוואות בערבות המדינה?
כותב: היועץ
פורסם ב: 18.04.2022

משכנתא לדירה שניה

משכנתא הינה הלוואה לצורך מימון לרכישה דירה או נכס אחר. בדרך כלל, הדירה היא הבטוחה של הגוף המלווה ובכך הגוך המלווה מבטיח לעצמו נכס גם אם לא מוחזרים החזרי המשכנתאות. קיים הבדל גדול בין משכנתא ראשונה שאדם לוקח למשכנתא שנייה ומעבר.

במאמר זה נעסוק בהבדלים בין המשכנתאות ועל המשמעויות השונות של משכנתא לדירה שניה ומעבר. כמו כן, בסוף מאמר זה תבינו בדיוק מה עליכם לעשות בתהליך לקיחת המשכנתא לדירה שניה ומעלה.

משכנתא לדירה שניה – על מה מדובר?

כאשר מדובר במשכנתא לדירה שניה ומעבר, התנאים לקבלת המשכנתא שונים במעט מהתנאים לדירה הראשונה. במידה והולכים לשיטת המימון הקלאסית – הבנקים, במידה והדירה הינה דירה שניה להשקעה הבנקים ידרשו הון עצמי גבוה יותר מאשר בדירה ראשונה מאחר ומדובר במשכנתא לדירה להשקעה.

אדם המעוניין לקחת משכנתא בבנק לדירה שניה ומעבר להשקעה יצטרך הון עצמי ראשוני של לפחות 50%. לדוגמא : עבור רכישת דירה שעולה 1,000,000 ₪ יצטרך הלוואה לספק 500,000 ₪ הון עצמי, זאת בניגוד למשכנתא עבור רכישה דירה ראשונה המאפשרת הון עצמי של 25% בלבד ואף במקרים מסויימים גם פחות.

דרישה זו, הינה למעשה מגבלה שהציב בנק ישראל לטובת צמצום המינוף שיכול כל אדם לעשות. כך הקשיח בנק ישראל את הדרישות ומקדים תקופה למכה בכל הקשור לעודף חובות אבודים והסתבכויות לווים. יתר על כן, הבנקים לא מעוניינים להעמיס כלכלים על אנשים אשר בבעלותם משכנתא קיימת או הלוואות נוספות. החזרים של שתי משכנתאות במקביל עשויים להיות גבוהים והבנקים מעדיפים, בצדק, להיות זהירים עם הכסף שהם מלווים לרוכשי הדירות. לכן, המשכנתא המקסימאלית לדירה שניה ומעבר במשכנתא בנקאית תהייה עד מחצית משווי הנכס או מהסכם הרכישה, הנמוך מביניהם.

על אף האמור, קיימת אלטרנטיבה באמצעותה תוכלו לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר ועדיין במערכת הבנקאית, במידה ותצהירו כי הדירה איננה דירה להשקעה אלה דירה חלופית לדירה הקיימת בבעלותכם היום.

הצהרה על דירה חלופית כרוכה בעיכוב תשלומי מס רכישה לרשויות המס לתקופה של עד 18 חודשים מיום הדיווח, תקופה זו תשמש אתכם למכירת הנכס הקיים ופטור מהתשלומים השונים אותם הייתם צריכים לשלם אילו זה היה הנכס השני שלכם.

במידה ותצהירו על דירה חלופית וטרם מכרתם את הנכס הראשון בבעלותכם, תוכלו לקבל 70% מימון ותצטרכו לספק 30% הון עצמי משווי הנכס לצורך ביצוע העסקה.

עד כה דיברנו על משכנתא לדירה שניה בבנק, ישנם אופציות נוספות ורבות למימון עד סך 80% מהנכס גם לנכס שני והלאה במערכות המימון החוץ בנקאיות.

כיצד נקבע שווי הדירה?

כאשר אני מדברים על 25% או 50% הון עצמי נדרש, כיצד הוא מחושב? ובכן, שווי הנכס נקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק. במעמד אישור המשכנתא הבנק יספק לרוכש רשימת שמאים מאושרים ורלוונטים לאזור בו נמצא הנכס. הרוכש ייבחר את השמאי וזה ייגש לבצע הערכה מקצועית של שווי הנכס.

עלות השמאי מסובסדת על ידי הבנק ותעלה בין 500 – 1400 ₪ ובמקרים חריגים גם יותר. המשמעות של השמאות גבוהה ומשפיעה באופן ישיר על סכום ההלוואה שתוכלו לקבל. בהנחה ואתם עומדים לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ₪, שהוערכה על ידי השמאי ב-900,000 ₪ – הרי שתוכלו לקבל רק 450,000 ₪ במקרה של 50% מימון וכעת עליכם לספק 550,000 ₪ הון עצמי לטובת ביצוע העסקה.

השמאי מטעם הבנק הוא זה שמעריך את שווי הנכס לצורך קביעת סכום המשכנתא. השמאות מתבצעת לטובת אישור שווי הבטוחה עובר הבנק במידה ויאלץ למכור את הנכס בעתיד, בקלות ובמהירות, בכל מקרה בו לא תעמדו בתשלומי המשכנתא.

חשוב לדעת שניתן לבצע שמאות גם באמצעות שמאי פרטי אך הבנק לא מחוייב לקבל אותה ולאשר אותה, השווי הקובע הינו של שמאי הבנק. במקרים בהם מדובר על אחוז מימון מקסימאלי והון עצמי מוגבל כדאי ואף רצוי לבצע שמאות מקדימה טרם החתימה על הסכם הרכישה. הפניה לביצוע שמאות מוקדמת ניתן לקבל מהבנק אותו בחרתם למימון העסקה שלכם, לאחר קבלת אישור עקרוני סופי לחתימה.

ההבדלים בין משכנתא לדירה יחידה לבין משכנתא לדירה שנייה ומעבר

ההבדל הראשון והמהותי ביותר הוא ההון העצמי אותו הרוכש נדרש לספק. כפי שציינו בתחילת המאמר, ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא שניה הוא גבוה יותר בין אם הנכס הוא להשקעה ובין אם הוא נכס חלופי לדיור עבור הרוכש.

עובדה זו, דורשת מהאדם המעוניין לרכוש נכס נוסף להעמיד סכום ראשוני גבוה יותר משמעות ובמקרה של משכנתא לנכס יחיד.

ההבדל השני הוא הריבית. לרוב, הריבית בבנק תהייה גבוהה יותר במשכנתא לנכס שני בהשוואה למשכנתא לנכס ראשון. כמובן ששיעורי הריבית משתנית מעסקה לעסקה ומאדם לאדם בהתאם לפרופיל הפיננסי האישי שלו. לכן לא ניתן לאמוד את ההבדלים בריביות בצורה מדוייקת. ככלל הבנקים יקשיחו את הדרישות ויאפשרו תנאים פחות טובים לאשר המעוניין במשכנתא לנכס שני.

בכל זאת ניתן להגיע לתנאים טובים ואף זהים כמו לנכס ראשון ויחיד, חשוב שתגיעו לבנקאי עם כמה הצעות נגדיות ואישורים עקרוניים מבנקים אחרים ותכינו מראש את התמהיל אותו אתם באים לבקש לצורך עשיית מו"מ ממצא ונעים אל מול הבנקאי בבנק הנבחר.

ההבדל השלישי והאחרון הוא מס הרכישה. מס הרכישה בימים אלו עומד על 8% מעלות הנכס. כלומר, גובה מס הרכישה מנכס שעלותו 1,000,000 ₪ יעמוד על 80,000 ₪. זהו סכום משמעותי שצריך לקחת אותו בחשבון בתכנון העסקה שלכם.

במידה והנכס השני מוגדר ומוצהר כנכס חלופי והתחייבתם עבור רשויות המס למכור את הנכס הראשון עד 18 חודשים ממועד ביצוע העסקה, סכום מס הרכישה יעבור לסטטוס "בהקפאה" עד שתוכיחו כי מכרתם את הנכס הראשון ובכך יבוטל מס הרכישה לנכס השני. במידה והצהרת על נכס חליפי ולא מכרתם את הנכס הראשון בתוך הזמן הקצוב, תהיו צריכים לשלם את מס הרכישה בתוספת ריבית שנתית והצמדה למדד.

מס הרכישה הינו נגזרת אחוזית ולכן, ככל שווי העסקה גדול יותר, כך גם מס הרכישה גדל והופך משמעותי יותר. מס הרכישה משתנה מעת לעת וכיום עומד על 8%, כאמור. בעבר הלא רחוק, מס הרכישה עמד על 6% ועלה בהדרגה בכפוף למחיר הרכישה.

ניתן ורצוי להתעדכן בגובה מס הרכישה טרם בואכם לרכוש נכס נוסף, שכן כפי שבוודאי הבנתם – הוא פקטור משמעותי המשפיע על כדאיות העסקה. על אף האמור במשפטים האחרונים עשו להיות מוטל עליכם מס רכישה גם ברכישת דירה ראשונה ולכן כדאי להתיעץ עם עו"ד או יועץ מס בעסקה הפרטנית שלכם.

יעוץ וליווי למשכנתא לדירה שנייה

הליך קבלת משכנתא הוא נושא מורכב יחסית. מומלץ להצטייד בעורך דין מקרקעין מוסמך, שילווה אתכם לכל אורך תהליך רכישת הדירה ורישום הבטוחות של המשכנתא. אותו עורך הדין יסייע לכם גם בתהליך המשכנתא, ברישומים שיש לעשות ובאספקה של ומרים שהבנקים דורשים על מנת לתת לכם את ההלוואה הנדרשת.

בנוסף, מומלץ בחום להשתמש בשירותי ייעוץ משכנתאות, בדיוק כפי שתעזרו ביועץ פנסיוני בכל הנוגע לפנסיה שלכם, או בקבלן שיפוצים טרם בואכם לבצע שיפוץ – מוטב שתיעזור ביועץ משכנתאות פרטי על מנת להיטיב עם תנאי המשכנתא שלכם.

משום שהמשכנתא היא בדרך כלל סכום גבוה ומשמעותי, ישנן השלכות רבות על תנאי ההלוואה. המשכנתא שלכם יכולה להיות בנויה ממעל 30 סוגי תמהילים המורכבים ממסלולים שונים המיועדים כל אחד לתכנון כלכלי אחר. יועץ איכותי יכול לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים בטווח הארוך וכמו כן לתכנן עבורכם את המשכנתא בהתאם לפרופיל הפיננסי האישי שלכם כיום והעתידי להיות במהלך חיי המשכנתא.

ניתן כמובן לבצע את התהליך גם ללא יועץ, אך עלות השכ"ט של אותו יועץ שווה את זה ללא ספק. חשוב להבין שניתן לבצע את המשכנתא גם אל מול יועץ משכנתאות של הבנק, אך חשוב לזכור כי יועץ המשכנתאות של הבנק נמצא כדי לשמור על המניעים של הבנק שהמניע המובהק שביניהם הוא להרוויח כמה שיותר.

יועץ המשכנתאות של הבנק נמצא בניגוד מניעים שלא יבוא לטובתכם בתור הרוכשים, בדרך כלל. ליועץ משכנתאות פרטי תשלמו כמה אלפי שקלים בודדים, בעוד שהאחרון עשוי לחסוך לכם כמה עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. האם זה שווה את זה? תגידו אתם.

בנוסף חשוב לזכור, כי ליועץ משכנתאות פרטי מנוסה וותיק ישנו ניסיון של לא מעט תיקי משכנתאות. יכולות המו"מ שלו אל מול הבנקים גדולים יותר מאשר ללקוח בודד המגיע עם משכנתא אחת, מאחר יועץ המשכנתאות הפרטי מבצע מספר רב של תיקים בכל בנק.

לסיכום

משכנתא לנכס שני מביא עמו תנאי סף שונים מאשר למשכנתא לנכס יחיד. זכרו כי המחיר שיקבע השמאי או מחיר החוזה, הנמוך מביניהם, הוא המחיר ממנו יקבע גובה ההלוואה שתקבלו. על מנת שתוכלו לבצע עקה כדאית, עד כמה שניתן, קצוי וחכם להיעזר במומחים כמו של חברה ליעוץ משכנתאות או יועץ משכנתאות פרטי לסיוע בתהליך.

נכון, מומחים אשר ילוו אתכם בתהליך העסקה יעלו לכם כסף – אך ככל הנראה, גם ידעו לשפר לכם את העסקה, לייעל אותה ואך לחסוך לכם סכומי כסף גדולים יותר מהסכומים אותם תשקיעו עבור אותם נותני שירות. אלא אם יש באמתחתכם ידע רב וניסיון בעולם המשכנתאות, אך תעשו את זה לבד.

כל מה שאתם צריכים לעשות – זה לדעת לבחור את המומחים שלכם.